孙宏斌：融创的新烦恼

姜春红 · 发表于 2012-9-2 14:55:12

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　　融创从绿城成功拿下9个项目50%的股权，是它们从原来的偏隅二三线，成功进发至一线城市，但是代价是需支付给对方33.72亿元资金。这看上去是一个大家都满意的结果，但高兴了没几天，孙宏斌又面临着董事会的变动，袁一泓辞任独立董事。
　　绿城的宋卫平和股东们应该感到高兴在这笔交易后，绿城的资金链得以缓解，负债率降至100%以内。
　　这仅仅是小插曲，对于孙宏斌，对于融创，104%的负债率，如何得以降低?在房地产调控不见放松下，如何创造更强盈利能力?组建合营公司但任何一方不占绝对控股权，最后谁说了算?
　　合营不控股，谁说了算?
　　6月22日宣布与绿城合作后，孙宏斌一直处于忙碌状态，今天飞无锡，明天回天津，后天又去了另一城市。他的部下称这就是老孙的每一天，永远都是在一线跑动。
　　孙宏斌是销售奇才，三落三起而东山再起的传奇人物，但即便如此，在合营过程中，谁都不占绝对控股，那最后该听谁?
　　按照孙宏斌的逻辑，在将来，合营或是融创发展的一个主要模式，抱团拿地、抱团开发、抱团销售、抱团获利，当然也抱团承担风险。
　　想法固然不错，但对于一个动辄销售回款上亿的项目，如何有机分配双方资源?
　　对此，孙宏斌坦言也曾碰到质疑，“谈一合作，伙伴说融创是他见过唯一把控股看的不那么重要的。”
　　“我说咱们是51%对49%的合作，利益基本是一样的，绝对不可能谁控股就谁说了算，必须诚心诚意合作，发挥双方优势，保证双方利益，如此谁控股有啥关系?我以为优秀的治理结构的标准之一是你能否保证小股东的利益，不如此谁和你合作?谁给你投资?”
　　在商业社会中，孙宏斌显然选择了一种信义为上的方式。而在与绿城合作之前，其已与保利、方兴、首钢等房企组成联合体。
　　仔细琢磨，孙宏斌在过去一年作出了太多重大决定，现在看上去都已取得成效。上市成功，虽然估值一直不高。北京与首钢合作的项目大卖，与绿城合作的首个项目大卖。融创的半年销售业绩也跃升至125亿元。
　　撇弃顺驰阶段的单枪匹马，融创的联合开发，用分析师的说法是，采用合作开发、降价销售的运作模式，提升资金使用效率。
　　但是，在这个过程当中，孙宏斌必须没有闪失，毕竟最近几笔交易的现金支出规模都相当庞大，孙宏斌不得不动用贷款及再融资等手段才能获取变大的筹码。
　　调控不放松，盈利如何创?
　　面对投资者，孙宏斌被问及最多的问题之一是，房地产走势如何判断?
　　对此，孙宏斌给出的答复是，今年房地产市场的走向取决于买房人的预期。今年调控政策肯定不会松动，但政策不松动不等于市场没变化。
　　他认为，场走向取决于买房人的市场预期，就像去年政策一直没变，上半年市场不错，三季度尚可，四季度冰冻，那是因为买房人的预期在变化。你觉得还要降，等着;你觉得到底了，赶紧买。但等或买都得担风险。
　　力图撬动市场变化、买方预期的孙宏斌，并不是采取大多开发商所运用的降价销售。尤其是与绿城合作后，孙宏斌不止一次提及，绿城项目价值被低估，这也就意味着，融创入股绿城后，将提高绿城项目价格。
　　这一点也得到了融创内部人士肯定。“在评估过绿城项目后，价格没有完全体现其价值，以上海绿城黄浦湾为例，依然与周边房价存在距离，将来在重新定位后，或将提高售价。”
　　不难发现，融创时代已非顺驰时代，房地产黄金十年不复存在，因此，融创走出了与顺驰不同的方向，在最艰难的时刻卖高端。
　　而高端产品一旦解决销售周期困扰资金链问题，盈利能力并不低于低端产品。
　　顺驰事件后，孙宏斌称，融创已经长记性了，一定会保证财务安全。“顺驰所犯的错误，让我牢牢记住了两点：第一，不能在很多城市铺开做房地产，要在几个地方深耕、深挖;第二，一定要保证现金流安全。”
　　三落三起，挑战还在
　　曾经为激进付出巨大代价的孙宏斌联手正在为激进付出代价的宋卫平，大起大落之后两者又是如何觉悟反思?
　　宋卫平的反思落定在成本管控之上，他近日发飙指出，绿城的管控已经到了不能再容忍的地位。未来5年内，其将参与一线狠抓管理，在破产、收购徘徊边缘的绿城，在不断的呐喊声中咬牙挺过去。
　　在力挺绿城，力挺宋卫平的选择下，孙宏斌显得更为从容，“置之死地而后生，将来我们会感激绝境带给我们的转变。”
　　孙宏斌的这句话不仅是指向绿城，更是对自己的一个解剖。“经历过很多事，坐牢、极度困难、一次又一次失败，没有人愿意经历这些，但是碰到了就坦然面对，经历了就把它们变成财富。人总是要死的，人本来就赤条条来赤条条去，所谓的成了败了又怎么样呢。活的精彩，值了。”
　　链接
　　孙宏斌的大佬脉络图
　　年轻时曾与柳传志反目成仇，创业后叫板王石却一败涂地，再创业后三次IPO夭折。孙宏斌抒写着60后房地产企业家传奇故事，一切才刚刚开始。
　　30岁前，平步青云破格提拔为联想集团企业发展部的经理，但好景不长，因与柳传志矛盾，一纸诉讼成为“阶下囚”。出狱后，与柳传志一笑泯恩仇，借助其创立顺驰。2003年孙宏斌喊出要做全国第一，超过万科。同年，顺驰拿下北京黄村地王，开始在全国迅速扩张。
　　40岁时，顺驰股份出售给路劲后，因天津公司的管理问题，而与路劲单伟豹“反目成仇”。之后一心扑在融创事业中，为拓展、为上市来回奔波，再创业后三次IPO夭折。
　　50岁前，2010年，47岁的孙宏斌终于带领融创上市成功。2011年，融创销售192亿元，排名全国房企第18位。
　　不久前，孙宏斌大举收购宋卫平旗下项目，借机重新布局一线城市。

有梦尚好 · 发表于 2012-9-4 06:24:22

哈哈，来看楼主了，并带了一句名言：心好命也好，富贵直到老。命好心不好，福转为祸兆。心好命不好，祸转为福报。心命具不好，遭殃且贫夭。心可挽乎命，最要存人道。命实造于心，祸福为人招，信命不修心，阴阳恐虚矫。修心亦听命，天地自相保。

水牛花 · 发表于 2012-10-22 19:08:58

越办越好~~~~~~~~~`

水牛花 · 发表于 2012-10-22 19:08:58

活着，以死的姿态……

乡水冷墨 · 发表于 2012-10-28 18:54:22

谢谢楼主啊！

于国菊 · 发表于 2012-10-28 18:54:22

真好。。。。。。。。。

于国菊 · 发表于 2012-10-28 18:54:22

好人一个